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■背景资料
2006年5月29日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》公布，文中明确指出新建住房结构比例：十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
2006年7月13日，建设部下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(下称《意见》)，将住房套型面积问题作为查处的重点。同时，《意见》明确，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
2006年5月29日和7月13日，国务院和建设部分别出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和《意见》。文中规定，自2006年6月1日起，各城市新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重必须达到70％以上。政策出台已近一年时间，这个政策对西安楼市究竟有多大的影响呢？近日，记者对西安各个主流楼盘进行了调查。
■规划临时调整市场供应“断档”
记者在绿地世纪城、东尚、沁水新城、鑫龙·天然居、利君明天、公园天下、白桦林居、融侨·紫薇馨苑等十多个项目了解到，由于“90平米、70％”新政的突然出台，曾一度影响了企业的开发节奏，一些分期开发的项目只能暂时进行调整，而像东尚新城、大明宫·馨村、风景大院、金泰·假日花城等很多新项目，都因为新政的原因，面临改规划、改设计，而不得不进行再调整和推迟时间。有的原本计划在2006年8月、10月上市的项目，不得不往后延迟了三到六个月，推迟到今年的四、五月份，有的甚至推迟到今年的下半年，这在客观上造成了产品和市场供应断档的局面。对此，一些开发商也不得不放慢了有限房源的销售节奏。
有开发商认为，今年一季度西安楼市房屋价格的上涨和需求的释放，与去年新政后出现的几个月的市场供应量断档有着直接的关系。毕竟，西安市场的需求还是以刚性需求为主，加上短期的供应短缺和不足，客观上导致了房价被动地被推高，这是开发商不愿意看到的，也是广大的购房者不愿意看到的。
■上市新楼盘大户型价格将攀升
近日，记者在一些楼盘项目现场了解到，他们新推出的楼盘单元基本上都能够在总量上遵循“90平方米、70％”的政策要求。而这个结果，与记者此前从西安市建委开发处得到的答案几乎是一样的，除了高新区、经开区等区，西安市城六区新批新建项目都严格按照“90平方米、70％”政策要求执行。对此，东尚项目销售负责人刁建明认为，对于开发商来讲，首先是顺应这个潮流，其次就是要创新，再次是以好的管理和服务赢取更多的消费者。
据悉，按照现在“90平方米、70％”的政策，明年初在市场上可能会出现一些小户型扎堆的情况；另外一方面，一些大户型、稀缺户型反而变得更为稀缺，价格也将一路攀升。这个迹象已经在去年10月份开始显现出来。据西安房地局对去年销售户型的统计分析结果显示，在大城南区域，110-130多平方米的小三房和140-150平方米甚至170平方米左右的大三房和四房的套型，更受市场的青睐，而且，价格涨幅也明显高出其他套型面积。
■产品出“新招”LOFT成为热点
国家出台“90平方米、70％”政策的目的，就是为了扩大中小户型的供应，降低房屋总价，让更多的人能有房住。这是建设部原副部长杨慎近日接受本报记者采访时对该政策所做的解释。
这样的目的能不能达到呢？记者在调查时发现，在西安目前统一采取项目执行“90平方米、70％”政策的前提下，规模大的项目要比规模小的项目更具灵活性，可以适时根据市场需求，采取不同的营销策略。在大户型比较吃香的时候，适当搭配部分小户型销售。而小楼盘，则几乎没有了回旋的余地，更多的只能在产品的创新和塑造产品差异化上下工夫，否则就有因为同质化而被市场淘汰的危险。
而在产品创新中，解决面积受限问题成为头等大事。记者在调查时发现，除了最常见的“一大套加一小套的”户型设计和布局外，“买一层送一层”的LOFT居住形式似乎成为了许多中小楼盘最好的选择。“一层90平方米，加上送的50-60平方米的面积，就很轻松地突破了政策的面积限制”，这是今年LOFT流行的一个直接原因。本报记者 席智平 采写
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